인천 하면 부동산 얘기에서 항상 먼저 나오는 이름이 있습니다. 송도, 검단. 이 두 곳이 인천 집값을 이끈다는 건 거의 공식처럼 통합니다.
그 공식이 틀렸을 수도 있습니다.
2024년 기준, 미추홀구 전체 아파트 평당 평균 시세는 약 1,198만 원입니다. 학익동 신축 단지인 학익SK뷰의 평당가는 약 2,037만 원. 같은 구 안에서 평당 840만 원 가까이 차이가 납니다.
여기가 어딘지 모르는 사람이 더 많다
미추홀구라는 이름부터 낯선 분들도 있을 겁니다.
AI 생성 이미지
원래는 인천 남구였어요. 2018년 7월 1일, 일제강점기부터 쓰이던 방위 기반 지명을 바꾸면서 미추홀구가 됐습니다. 학익동은 그 안에 있는 동네예요.
인천에서도 인지도가 높은 편은 아닙니다. 연수구 송도처럼 신도시 이미지가 있는 것도 아니고, 서구 검단처럼 대규모 개발 호재로 주목받은 것도 아닙니다. OCI 공장 부지와 저층 주거지가 뒤섞인 구도심, 그 정도의 인상이 강했던 동네입니다.
공장 자리가 인천에서 가장 비싼 동네로 바뀌는 데 걸린 시간은 그리 길지 않았습니다.
이 땅은 원래 공장이었다
학익동 집값 이야기를 하려면 OCI부터 꺼내야 합니다.
과거 동양화학공업, 지금의 OCI가 이 일대에 공장을 운영했습니다. 용현·학익 1블록 일대 부지가 바로 그 자리예요. 자연녹지로 묶여 있던 이 땅이 제2종 일반주거지역 등으로 용도 전환되면서 대규모 주거 개발이 가능해졌습니다.
그 결과물이 시티오씨엘입니다.
총 1만 3,000여 세대에 달하는 규모입니다. 전문가들이 '미니신도시급'이라고 부르는 이유가 여기 있어요. 공장 한 곳이 빠져나간 자리에 도시 하나가 들어선 셈입니다.
시티오씨엘 총 규모, 전문가들이 미니신도시급으로 평가
재개발이 순탄하지만은 않았다
학익동 일대의 재개발 역사가 처음부터 매끄러웠던 건 아닙니다.
인천학익 구역(학익4구역) 주택재개발 정비사업은 2006년 8월 도시개발구역으로 지정되며 사업이 시작됐습니다. 인천시는 2011년 11월, 기존 정비예정구역 212곳 중 48곳을 한꺼번에 해제하는 결정을 내렸어요. 사업성 등의 문제로 속도를 내지 못한 구역들이 정리 대상이 됐습니다.
그 과정에서 학익동 일부 구역도 영향을 받았습니다. 재개발이 지지부진하던 시절, 이 동네가 구도심 낙후 지역이라는 이미지를 갖게 된 건 그 맥락에서 이해할 수 있어요.
공장 부지 개발은 별도로 계속 진행됐고, 그게 지금의 학익동을 만들었습니다.
교통이 바뀌면 시세도 바뀐다
가격 변화에는 교통 호재도 작용했습니다.
수인분당선 학익역 개통 소식이 알려지던 2021년, 학익풍림아이원 전용 84㎡는 3월에 4억 4,500만 원으로 역대 최고가를 기록했습니다. 1년 전 3억 7,000만 원대와 비교하면 1년 새 7,000만 원 이상 오른 수치예요. 학익역은 2026년 개통을 앞두고 있고, KTX 송도역과의 연결도 교통 호재로 꼽힙니다.
2020년 대비 2021년 학익풍림아이원 전용 84㎡ 상승폭
전문가들이 학익동 고가 거래의 배경으로 교통과 브랜드 타운 두 가지를 함께 언급하는 이유입니다.
지금 학익동 시세는 어디까지 왔나
2026년 8월 기준, 시티오씨엘 1단지 전용 59㎡가 5억 7,500만 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 힐스테이트학익 전용 84㎡는 6억 4,000만 원대 거래 기록이 확인됩니다.
같은 미추홀구 안에서 평당가 2,037만 원짜리 단지가 나왔다는 건, 구 평균인 약 1,198만 원과는 완전히 다른 시장이 형성됐다는 뜻입니다.
신축 고가 단지 바로 옆에 구도심 저층 주거지가 그대로 남아 있는 것도 학익동의 현재 모습입니다. 공장 자리에서 시작된 개발이 동네 전체를 단숨에 바꾼 건 아니에요. 한 블록이 통째로 달라지는 동안, 그 옆 골목은 예전 그대로입니다.
인천 부동산 지도에서 학익동이라는 이름이 아직 낯설다면, 그 격차가 어디서 비롯됐는지 짚어볼 필요가 있습니다.
